技术指导

  最近我们在主城区发现了一个项目，对于预算在280万+的购房者来说，简直是宝藏般的存在，它就是：

  首先，它处于市场主力供应板块之一的国宾板块，也就是金牛区重点发展的国宾高科新城。

  其次，它周边一公里范围内，地铁、学校、生态一应俱全，大部分还是步行可达。

  最后，它在板块内还拥有绝对的单价优势，再加上较高的得房率，将性价比直接拉满。

  项目已于上周末正式亮相，近期就将推出首批次建面约129㎡-175㎡全四房、精装产品。

  大家都知道，一般全新项目首开，优惠力度都是最大的，最小约129㎡四房双卫户型买入门槛能控制在280万+。错过这一次，你可能很难再找到在地段、配套、产品、价格各方面均好性这么强的项目了。

  国宾板块在金牛区政府官方口径的全称是国宾高科新城，在金牛区的顶层规划中，一直占据着很重要的地位。

  如今的国宾板块不仅承载着金牛区经济发展的重任，还担当着金牛区对外交流的“职责”，是金牛区城市发展的新名片。

  整个板块规划面积达6.87平方公里，体量超万亩，比三个攀成钢加起来还要大。

  作为主城区的主力供应之一，面对如此大体量的板块，怎么买肯定就成为了购房者最关心的问题，这个就需要细分来看了。

  根据现有供应，可以大致将国宾板块分成4个片区，分别是天府艺术公园片区、金周路TOD片区（国宾高新科技城片区）、侯家桥TOD片区（上府河创智湾片区）以及两河森林公园片区。

  天府艺术公园片区核心区域可供开发的住宅用地本就不多，两河森林公园片区可开发用地也不多，金周路TOD片区和侯家桥TOD片区就是接下来整个国宾板块供应的重点。

  一方面，金周路片区所依托的金周路TOD是国宾板块三个TOD中启动最早、目前呈现度最高的，另外两个是侯家桥TOD和兴盛TOD。

  依托金周路TOD的规划，金周路片区已成功腾挪出约830亩用地，且已陆续入市。除在售的几个项目外，今年该片区还陆续有6宗地块入市。

  主城范围内，拥有大规模土地储备，可成片开发的片区不多见，发展的潜在能力毋庸置疑。

  教育是不少购房者看中的置业要素之一，金周路片区不仅拥有金牛区老牌名校茶店子小学的两所分校，还有一所公办初中在建，据说将依托区内名校高标准开展领办，网上有猜测可能是七中万达集团成员校之一，目前慢慢的开始动工建设。

  片区内已经聚集了不少居住小区，绝大部分项目容积率都在2.0，今年计划入市的5宗住宅用地容积率也都在2.0及以下，这也就决定了片区的整体居住密度都是比较低的，这在高密发展的主城区是比较难得的。

  中铁·拾贰宸项目位于金周路地铁站西侧约600米的位置，1公里范围内，地铁、学校、商业、医疗一应俱全，大部分还是步行可达。

  项目距离金周路只有不到500米，通过金周路就能够迅速接驳金牛大道、蜀西路两条城市干道，从而通达全城。

  距离项目最近的地铁站点是金周路站，这是地铁2号线号线（二期）的换乘站，从项目步行到地铁站大约有700米距离。

  此外，在项目周边还分别规划有一所幼儿园、一所小学和一所中学，小学位于金樽三街，中学就是前面提到的公办初中，位于项目与金周路之间，与项目只有一街之隔，目前已动工建设。

  在项目西侧，一条蜀西路之隔就有两河城市森林公园、中海体育公园和金泉运动公园三大公园，距离在1700米左右，三个公园的规模都较大，能够享有如此丰厚自然资源的主城区很少见。

  除此之外，还有国宾板块的核心——占地面积约3000亩的天府艺术公园，由三坊、三湖、三地标构成，部分已经呈现。

  这是一个集聚博览区、文化地标、商务街区、城市公园绿地等为一体的城市级地标，不仅有最美的风景、优质的商业、还有能辐射区域乃至全城的文化配套。

  项目周边的商业主要以社区底商为主，可以就近满足日常生活所需。另外在项目周边直线公里范围内，还有中海国际购物公园、成都后花园爱琴海购物中心、首开龙湖成都西宸天街、欢乐谷商圈等综合性商业，满足更多元化的消费需求。

  对于大城西范围内的购房者来说，无论是从地段、配套、供应各方面来看，中铁·拾贰宸项目所处的金周路片区，都将是现在以及接下来一段时间内必看的置业板块。

  中铁·拾贰宸项目所在的地块是中铁八局在2023年12月12日以11800元/㎡的楼面地价拿下的。

  在产品迭代如此快速的当下，对于中铁八局再次出山打造的项目自然是充满了好奇。

  毕竟中铁八局背靠的是有着世界双500强企业的中国中铁，全球最大的建筑工程承包商之一，论资金实力和开发实力，其他开发商都是弟弟。

  项目占地面积约80亩，容积率2.0，地块形状方正，这是一块纯住宅用地，地块先天指标优异，适合打造低密的高舒适度产品。

  因为地块规模较大，围合式布局就能够获得更大的楼间距和园林景观，满足更多购房者对于视野和景观的追求。

  项目的体量不是片区内最大的，但却是唯一一个采用大围合布局的，而接下来片区内即将入市的5宗住宅用地，体量最大的也只有58亩，对于追求楼间距、中庭景观的购房者来说，中铁·拾贰宸是目前片区里唯一的选择。

  产品品质方面，目前，项目已经有了全方位的实景呈现，用4个字来总结就是：用心、高标。

  项目的建筑立面采用了传统的三段式设计，以云的柔和曲线作为核心设计元素，材质上以大面积光感玻璃+局部金属铝板+真石漆材质为主，主色调为米色、灰色、沙色，局部点缀孔雀绿色。

  整个建筑立面设计摈弃了繁复的装饰，强调建筑本身的结构美，运用连续的曲线几何元素勾勒项目的建筑棱角，再搭配干净整洁的色调，让生硬的建筑变得圆润柔和，极富现代气韵。

  在景观的规划上，项目充分的利用地块规模和规划的优势，打造了一条归家景观轴，一条贯穿全区的慢跑线个景观功能组团，部分园林景观已经呈现。

  首先是位于金禧二路的社区主大门，打造了一座宽约71米、高约7米的迎宾门头。

  整个门头的立面采用了爱马仕灰仿大理石砖+金属条装饰的结合，两侧为六块“保加利亚灰”的天然大理石坊门，再搭配立于门厅两侧的2棵香橼和6根朴树，气派十足。

  据说，这8棵植株都是中铁八局在自有苗圃里自主种植的，专程从江苏原株原土移植过来，两颗香橼的树龄都超过了15年。

  大门的正中间是绿岛形式包裹的水景，水景中间为以“花开拾贰宸”为主题的雕塑。

  水景立面采用了光面黑金沙仿石砖+金属拉槽工艺，水景中央底部则选用了特别定制的“普拉达绿大理石”。

  这种奢石我在其它项目也见过，但大多运用在位置比较显眼的地方，而中铁·拾贰宸项目将细节之处也照顾得如此全面。

  比如风雨连廊。整个风雨连廊环绕在项目打造的下沉式庭院上方，在连廊的两端还分别设计有一个会客厅和水中观景平台。

  置身于风雨连廊中，不但可以将社区的中庭美景尽收眼底，下沉庭院的景色也能一览无余。

  这个会客厅不仅是一个休憩、会客的场所，项目还配置了吧台和书架，在设计上也充分呼应项目的整体选材和色调，为业主提供更多元化生活场景的同时，也提升了整个项目的调性。

  比如下沉式会所。项目打造了一个约1500平米下沉式会所，据说是目前国宾板块最大的下沉式会所。

  采用上下两层的设计，目前，上层作为接待的前厅使用，下层为售楼部。会所配置的会客厅、水吧区、健身区、儿童游乐区，茶室以及专属于男士的桌球区均已呈现。

  整个会所的设计完全不像是一个门槛总价在280万+项目有的配置，用材非常考究。

  墙地面运用了大量的石材，我印象最深刻的是用纯天然大理石雪山银狐包裹的吧台，据说造价不菲。

  还有就是贯穿一层至负一层的莫比乌斯环步梯，步梯的中间是整个营销中心的主灯“芙蓉绽放”。

  整个步梯的外侧采用的是咖色不锈钢，内侧则采用了米白色皮革进行包裹，质感十足。

  会所的中心就是下沉式庭院，采用了大面积镜面水景的设计，其中点缀了景观瀑布、叠水、艺术花镜、名贵植株以及星光灯。

  庭院中的一株乌桕树因造型优美，踩盘当天吸引我们驻足观赏了好久，在蓝天、白云、镜面水景的衬托之下，构筑了强大的视觉冲击力。

  包括首层入户和负一层车库入户大堂，相比其它一些项目，中铁·拾贰宸的入户大堂的设计并不复杂，能够说是昂贵的材料只需要简单的设计，就给到了一种温润、舒适的感觉。

  一方面是色调统一，且选用了更柔和的浅色系，包括两层入户大堂、架空层以及电梯前室全部选用了浅灰色系的瓷砖，首层入户大堂局部搭配咖色不锈钢格栅造型，背景墙也同样选用了灰色系的大理石搭配不锈钢线条。

  二方面是细节满满，包括地面的防尘毯、电梯系统、门牌、车位指示灯、地下大堂入户把手全部采用了定制设计。

  其中，建面约129㎡四房双卫户型占比最大，其次是建面约143㎡四房双卫户型，数量最少的是建面约175㎡的四房三卫户型，仅有两栋，全部位于小区内部。

  一是改善属性纯粹。项目最小都是129㎡四房双卫户型，片区内其他项目大都是110㎡产品起步，最大也就是143㎡左右的产品，拾贰宸项目在产品定位上改善属性更纯粹。

  二是实得率有优势。根据房小团的测算，项目三个产品的实得率分别是94%、95%和93%，其中建面约129㎡产品和建面约143㎡产品实得率均比片区其他同面积产品高出2%-3%。

  三是全“一梯一户”，光厅独立入户设计。3个户型均为光厅独立入户设计，这几乎是这波迭代产品的标配了。

  因为实得率有优势，各个户型的空间尺度也会更佳，比如最小的约129㎡产品最小的次卧开间也有约3米；约143㎡户型主卧开间达到了少见的约5.1米。

  项目也采用精装交付，精装价格3500元/㎡，采用了现代简约和意式轻奢两种设计风格。

  在精装配置上，除了传统的中央空调、新风系统和地暖三大件外，各大品牌的主材也是应有尽有，除此以外还有一些加分的配置，比如三个户型不分主次卫都选用了同型号的一体式智能马桶，而不是只“主卫高配，次卫平替”的一般做法；厨房除常规的烟机灶具外，还配置了老板的嵌入式洗碗机和欧普的凉霸；

  据我们了解，首批次开盘，价格会有惊喜，约129㎡户型的主流总价在280万+。综合看来，项目还是具有突出优势的：

  首先对比片区内的项目，目前在售的项目单价大都集中在2.3-2.5万元，项目不仅仅具备明显的建面单价优势，得房率也高一些，性价比就更突出了。

  其次是放眼整个大城西范围来看，项目不仅在地段上占据了地铁、TOD、教育等优势，同时在产品上还享有大盘、多景观组团、板式、“一梯一户”等特点，同总价，特别难找到另一个均好性如此强的竞争对手了。

  一是大城西范围内的购房者，二是地铁2号线辐射范围内的购房者，如果你预算有限，又有一定品质改善追求，中铁·拾贰宸项目是你不能错过的选择。

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